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近日，话题"越来越多物业公司正撤出小区"引发关注。中指研究院《2024 — 2025 年物业服务企业发展报告》显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 物业在管项目主动撤场率同比上升 37，住宅项目占比八成。2025 年 1 月至 9 月，全国公开撤场案例达 120 起，同比翻番。

据潮新闻报道，这些主动撤场的物业公司对外多以"亏损严重、入不敷出"为由。比如，浙江湖州小区物业费收缴率连年下降，2026 年至今收缴率仅为 16.5，物业因亏损严重，宣布将于 6 月 30 日退出，比同期限提前了 4 个月。面对物业公司的"亏损论"，业主们则认为：我们不是不愿交钱，是交了钱得不到对等的服务。

物业公司以"亏损"为由

主动撤场甚至提前撤场，

是否构成违约？

"服务空窗期"阿里pvc管道胶水 ，

谁来为业主兜底？

起来看中央财经大学法学院教授叶刚、北京市律师协会物业管理法律业委员会主任包华的业解读！

1. 物业公司以"亏损"为由主动撤场甚至提前撤场，是否构成违约？

包华：根据民法典九百四十九条规定，物业服务企业撤场时须履行交接义务，不得擅自中断服务。物业服务同期限届满前，物业服务公司单解除物业服务同，是违约行为，但同另有约定的除外。比如，若物业服务同中明确约定，业主长期拒缴物业费构成根本违约，物业公司有权解除同，且该约定不违反法律法规强制规定，则物业公司可依约定解除同。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务同继续有，但是服务期限为不定期。物业服务公司可以随时解除不定期物业服务同，但是应当提前六十日书面通知业主。

若因物业服务公司违法、违约撤场，致小区陷入混乱，业主可以主张赔偿损失。若物业公司存在资料不移交、财务不结等纠纷，业主可以通过诉讼主张，也可以向物业服务主管部门投诉，要求有关部门协助、指和监督。

2. "服务空窗期"，谁来为业主"兜底"？

叶刚：依据民法典二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，在物业服务企业撤场后，泡沫板橡塑板专用胶业主可以依法紧急选聘新物业公司，也可以由业主自行管理物业。物业撤场前，业主可以对小区设备设施状态、公共区域卫生安全情况等进行拍照、录像，固定相关证据，以便后续主张相关的违约责任。如果业主自我管理困难，则可以考虑由街道办事处或乡镇人民政府组织临时托管服务，止小区陷入"失管"状态。

包华：应对"服务空窗期"，些地有地法规应对。比如《北京市物业管理条例》就规定，"物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接"。

3. 面对物业服务的"准公共品"属与企业需要盈利之间可能出现的矛盾，法律层面应如何调和？

叶刚：法律不应当强制物业公司"亏本服务"，也不应放任其随意撤场，应妥当平衡物业服务准公共品属与物业服务企业盈利之间的关系。是建立保障物业费及时缴纳、止物业服务中断的机制，可以考虑在相关的立法中设置相关规则，即业主欠费达到定金额或期限后，物业公司可申请由业主委员会从公共收益或项维修资金中先行垫付（事后向欠费业主追偿），避因少数业主欠费致整体服务中断。二是明确物业服务瑕疵的认定规则及业主权利救济规则，即在物业公司存在严重违约（如安保缺失致多次失窃、垃圾长期人清理等）时，业主可按比例减付物业费，减付比例与物业服务瑕疵程度挂钩。这既保护了业主的理抗辩权，又可以避因业主拒付物业费而致物业服务企业法正常经营的现象。三是建议完善《物业服务收费管理办法》的相关规定，要求物业公司每年向业主大会公开经三审计的财务报告，对于亏损过定比例（如连续两年亏损且法通过协商调整收费）的物业公司，可向法院申请"司法退出"或"托管"，由法院指定临时管理人接管，避物业公司突然撤场造成管理真空。四是明确物业费定立机制，可以由地住建部门制定物业服务低标准与成本核指引，为"质价相符"提供客观参照；同时，物业费的确定以收缴率、服务成本、服务等为依据，实行公开听证与业主共同决定，避单定价或单拒缴。

作者｜法日报全媒体记者 刘丹相关词条:管道保温施工     塑料挤出设备     预应力钢绞线    玻璃棉厂家    保温护角专用胶

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